'전세계약갱신청구권'은 임차인을 보호하기 위해서 마련된 법안입니다. 해당 권리는 전월세 상한제, 임대차 신고제와 함께 임대차 3법이라고 불리며 지난 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다. 임차인을 보호하기 위해서 마련된 법안인 만큼 임차인 중심적인 내용을 포함하고 있습니다.
본인이 임차인인 경우에 해당 전세계약갱신청구권에 대한 이해가 부족하면, 현재 전세로 머물고 있는 주택에서 가장 최소한의 법적 보호기간인 4년을 머물 수 없는 경우가 발생합니다. 그리고 본인이 임대인인 경우에 해당 권리에 대해서 잘 모르면 본인의 주택을 가파르게 오른 전세, 매매 금액에 맞출 수 없게 됩니다. 물론 해당 법안이 임차인을 보호하자는 의미에서 시행된 것이지만 임대인의 권리 또한 중요하기에 본인이 임차인이든 임대인이든 오늘 다룰 내용에 주목하는 것이 좋습니다.
전세계약갱신청구권 : 정의
전세계약갱신청구권 : 어떠한 주택에 임차인으로 있는 경우에 1회 사용에 한해서 2년의 거주기간을 추가적으로 보상받을 수 있는 권리
즉 본인이 현재 임차인인 경우에 전세계약갱신청구권을 사용하면 2년의 거주기간을 법적으로 인정 및 보호 받을 수 있다는 것입니다. 요즘 같이 폭발적인 집 값 상승으로 인해서 매매 비중이 높아지는 경우에는 그만큼 전세 매물이 줄어들게 됩니다. 따라서 자연스럽게 매물이 줄어든 만큼 전세 가격이 높아집니다. 최근에는 전세가와 매매가가 크게 차이가 나지 않는 경우가 많아졌습니다. 즉 전세가가 미친 듯이 올랐다는 말입니다.
따라서 집주인은 올라온 전세가 만큼 현재 임차인에게 받고 싶어 할 것입니다. 그러나 계약갱신청구권과 함께 발의된 '전월세 상한제'에 의해서 현재 거주하고 있는 임차인에 대한 전세 보증금 인상 폭이 정해져있습니다. 해당 법안에 맞춰서 최대한 전세금을 올려도 현재 오른 전세금에 미치지 못합니다. 그래서 임대인의 경우에는 해당 전세계약갱신청구를 최대한 피하려고 하는 것입니다.
임차인의 경우에는 현 부동산 시장에서 2년이라도 더 안정적인 거주를 하기 위해서는 반드시 임대차 3법 중의 하나인 전세계약갱신청구권을 잘 활용해야 합니다.
전세계약갱신청구권 : 청구 방법
청구 방법 : 임대차 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전까지 구두, 문자, 이메일, 카카오톡 등의 수단을 이용하여 계약갱신을 청구한다.(20.12.10 이후 최초로 체결되거나, 갱신된 계약은 6개월 전 ~ 2개월 전 기간)
전세계약갱신을 청구하는 방법은 크게 제한을 두고 있지 않습니다. 임대인과 임차인 사이에서 카카오톡, 이메일 등의 수단을 이용해서 계약갱신청구권 사용을 희망한다고 말하면 됩니다. 물론 향후에 계약갱신청구권과 관련하여 법적 분쟁까지 번질 수 있기 때문에 관련 사안을 미리 대비하고자 대화 내용을 캡처 및 백업 해 놓거나 통화 내용을 녹음하는 것이 좋습니다.
전세계약갱신 청구권 : 거절 사유
임차인이 정당한 청구 방법으로 전세계약갱신을 청구하여도 임대인에게 아래의 거절 사유가 있다면 전세계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
위의 거절 사유들 중에서 가장 빈번하게 발생하는 것은 바로 '8번'입니다. 직계비속 또는 직계존속을 해당 주택에 실거주시킨다는 명목으로 전세계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 그런데 이를 악용하여 허위 거절을 하는 경우가 발생하고 있습니다. 그 예로는 자신의 가족이 들어와서 실거주를 할 것이라고 거절하였지만 추후에 알고 보니 가족이 아닌 제3자가 새로운 임차인으로 들어오는 경우입니다. 이러한 허위 거절이 발각될 경우에는 쫓겨난 기존의 임차인의 경우에는 손해배상을 요구할 수 있습니다.
전세계약갱신 청구권 : 손해배상 청구
1. 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
2. 1번(손해배상 예정액)이 정해져 있지 않은 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) [임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료]의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
1번(손해배상 예정액)이 있는 경우에는 예정된 손해배상 금액만큼 배상받을 수 있으며 만약 1번이 없는 경우에는 아래의 1, 2, 3번 중 가장 큰 금액으로 손해배상받을 수 있습니다.
전세계약갱신 청구권 : 허위 거절 확인 방법
확정일자 정보 열람을 통해서 임대인이 제 3자와 임대차 계약을 체결했는지 확인할 수 있습니다. 쫓겨난 임차인은 본인의 거주지와 가까운 동 주민센터 또는 법원 등기소에 방문하여 확정일자 정보를 열람할 수 있습니다. 확정일자를 열람할 수 있는 기간은 임대차 계약이 종료된 이후로부터 2년이므로 관련 허위 거절을 확인하기에는 충분합니다.
정리
1. 전세계약갱신청구권을 청구하는 방법에는 카카오톡, 이메일, 문자 등이 있으며 형식에 제한은 없습니다.
2. 허위로 전세계약갱신청구권이 거절된 것을 확인하는 방법은 본인 거주지 근처 동 주민센터에 방문하여 해당 주택의 확정일자 정보를 열람해 보면 됩니다.
3. 허위로 전세계약갱신청구권이 거절되었을 경우에는 손해배상 청구가 가능합니다.
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